Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Download bài thu hoạch: tiểu luận nêu và phân tích tiểu luận các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đánh giá quy định của pháp luật về các điều kiện đó. Với tình hình đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay, việc sớm nghiên cứu và đề ra một quy trình phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra là hết sức thiết yếu.

Đây là bài tiểu luận và Dịch vụ viết thuê luận văn luât gửi tới các bạn sinh viên tham khảo làm bài của mình. bài làm được luận văn luật viết trong năm 2022, phù hợp cho các bạn sinh viên tới khóa 2025 nhé.

Phần lời mở đầu Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Xã hội càng phát triển, môi trường sống ngày càng thay đổi là lý do kéo theo sự tăng trưởng nhanh chóng của cơ sở hạ tầng kiến trúc đô thị, khiến con người cũng phải vận động phát triển theo để đáp ứng nhu cầu của sự biến đổi đó. Trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu nhà ở đang trở thành nhu cầu hết sức bức thiết và đang là vấn đề nhức nhối đặt ra cho các cấp, các ngành, các cơ quan chức năng trong công tác quy hoạch, kế hoạch xây dựng, quản lý và phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng. Thực tế cho thấy khi dân số ngày càng tăng, đời sống vật chất nâng cao, nhu cầu về một ngôi nhà khang trang, rộng rãi và hợp cảnh quan đô thị càng trở thành nhu cầu không thể thiếu, có xu hướng tăng cao; tuy nhiên thực tế lại thấy rằng mặc dù nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao nhưng quỹ đất càng ngày càng trở nên khan hiếm và bị thu hẹp, diện tích đất không đủ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn đó, nhà ở thương mại ra đời, với sự tiện lợi và đáp ứng tốt các điều kiện đặt ra của người mua nhà. Hiện nay, không chỉ ở các thành phố lớn mà cả những vùng nông thôn đang trong giai đoạn phát triển cũng bắt đầu xuất hiện các hệ thống nhà ở thương mại, xem đó là điểm đột phá và tạo tiền đề cho sự phát triển của xã hội. Do đó trong thời gian tới các dự án “nhà ở thương mại” sẽ có sự biến chuyển không ngừng, luôn là một nguồn lợi nhuận mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng muốn khai thác. Nắm bắt được tình hình thực tế như vậy, các doanh nghiệp trong nước đã và đang thực hiện các dự án đầu tư về “nhà ở thương mại” nhằm tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội. Vậy để các doanh nghiệp có thể tham gia thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại theo đúng pháp luật hiện hành thì cần những điều kiện gì. Làm thế nào để doanh nghiệp có thể đáp ứng đủ các điều kiện đó theo quy định của pháp luật và không gặp khó khăn trong quá trình tiến hành là vấn đề đang được đặt ra hiện nay. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Chính vì vậy, việc nghiên cứu và làm rõ những lý luận cơ bản về các điều kiện để được trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong giai đoạn hiện nay. Qua đó giúp cho chính bản thân các doanh nghiệp, hợp tác xã đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần và đủ, cũng như giúp cho các nhà quản lý thực hiện đúng các trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức có ý định mua nhà ở tìm hiểu đầy đủ tư cách pháp nhân của chủ đầu tư dự án trước khi thuê, mua, ký hợp đồng chuyển nhượng…. Mặt khác, việc nghiên cứu góp phần làm rõ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và quy định của pháp luật về các điều kiện đó; những khó khăn, bất cập; từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quy định về các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong giai đoạn hiện nay. Với những lý do nêu trên, học viên lựa chọn chủ đề “Nêu và phân tích các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Đánh giá quy định của pháp luật về các điều kiện đó” làm Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

 Phần nội dung bài tiểu luận Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

1.Các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.1. Khái niệm

– Khái niệm nhà ở

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.

Nhà ở là một cụm từ hết sức quen thuộc với bất kỳ ai, bởi nhà ở là công cụ trong đời sống của con người, nhưng để miêu tả nhà ở bằng một khái niệm thì hầu như chưa có câu trả lời một cách thống nhất nhà ở là gì, từ nhiều năm qua có rất nhiều khái niệm về nhà ở, tùy thuộc về góc độ nghiên cứu mà nhà ở lại có một khái niệm khác nhau, trên góc độ xây dựng thì nhà ở được hiểu là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài và được dùng để ở. Nhưng trên góc độ kinh tế thì nhà ở được xem là một tài sản có giá trị đối với đời sống con người, nhà ở là một bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Việc nhận thức đúng về nhà ở, phân loại nhà ở có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xây dựng các quy định của pháp luật và giải quyết các tranh chấp về nhà ở nói riêng cũng như điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến nhà ở nói chung, nếu nhận thức này còn quá mơ hồ, không thỏa mãn các yêu cầu khoa học và thực tiễn thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển của các quy phạm pháp luật và đời sống xã hội. Trong hoạt động lập pháp, quan điểm về nhà ở của các nhà làm luật được thể hiện trong quy định tại Điều 3, chương thứ nhất của Luật nhà ở 2014. Theo khái niệm của luật hiện hành thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

– Khái niệm nhà ở thương mại

Khi đất nước đổi mới thực hiện phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đồng thời xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì người dân phải tự tạo lập nhà ở, nhà nước chỉ hỗ trợ một phần và chủ yếu về mặt chính sách, chính vì vậy mà nhu cầu phát triển về nhà ở thương mại tăng cao và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Theo quy đinh của Luật nhà ở thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Điều này có nghĩa là việc phát triển nhà ở cũng phải vận động theo quy luật cung cầu và theo quy luật của thị trường. Cùng với sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội thì nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, đa dạng và đòi hỏi những yêu cầu khắt khe hơn, nhà ở không chỉ là một nơi để ở, sinh hoạt mà còn là không gian sống cao cấp và tiện nghi.

Nhà ở thương mại cũng là một loại hình nhà ở, chính vì vậy có đầy đủ đặc điểm của nhà ở thông thường trước hết cần phải hiểu đó là ngôi nhà được xây dựng phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng. Đối với các khu vực đã có quy hoạch cũng phải phù hợp với quy hoạch, đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán xây dựng nhà ở tại địa phương. Tuy nhiên khác với các loại hình nhà ở khác, xây dựng chủ yếu hướng tới một đối tượng nhất định thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng chỉ cần có nhu cầu và khả năng là có thể sở hữu nhà ở thương mại. Thị trường nhà ở thương mại là rộng nhất vì nó đáp ứng các điều kiện thị trường, nhu cầu, thị hiếu của cư dân. Người xây dựng nhà ở thương mại không phải mục đích chủ yếu là sinh sống mà chủ yếu là để kinh doanh, thương mại, hầu hết quỹ nhà tạo lập được đều để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Trên cơ sở đó căn cứ Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại tức là các công trình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích cho thuê mua, cho thuê hoặc bán theo cơ chế thị trường. Hiểu một cách đơn giản hơn, nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng bởi chủ đầu tư nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, trong đó 2 bên giao dịch mua bán sẽ tự quyết định về vấn đề giá cả.

 1.2.  Đặc điểm nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở được phát triển theo cơ chế thị trường, dựa trên thị trường, tuân theo các quy luật giá trị, cung cầu, cạnh tranh. Nhu cầu của người mua lớn thì nhà ở thương mại phát triển và ngược lại. Tùy từng giai đoạn, yêu cầu, nhu cầu về nhà ở của cư dân khác nhau, nhưng thông thường, nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao và đòi hỏi càng ngày càng khắt khe. Mặt khác, cũng tùy thuộc vào vị trí địa lý của đất nơi xây dựng nhà ở thương mại mà có thể thu hút hoặc không thu hút được người mua nhà ở thương mại. Thông thường, phát triển nhà ở thương mại ở các thành phố lớn, các vùng công nghiệp phát triển, cư dân đông đúc và kinh tế phát triển sẽ thu hút một lượng lớn dân cư và giá cả nhà ở đương nhiên sẽ càng đắt đỏ. Tuân theo quy luật thị trường nên phát triển nhà ở thương mại không nằm ngoài các quy luật cạnh tranh, chỉ khi tạo dựng được nhà ở chất lượng tốt, vị trí đẹp và giá cả cạnh tranh mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường và phát triển. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

XEM THÊM ==> Tiểu luận pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

XEM THÊM ==> Tiểu Luận Môn Pháp Luật Cạnh Tranh Thỏa thuận ấn định giá theo quy định

XEM THÊM ==>  Tải 10 Bài Mẫu Tiểu Luận Môn Luật Quốc Tế Chọn lọc [FREE, Điểm cao]

Nhà ở thương mại gắn liền với điều kiện địa lý, kinh tế, văn hóa xã hội tại địa bàn xây dựng. Thông thường nhà ở thương mại càng cao cấp thì các điều kiện về cơ sở hạ tầng càng phát triển, từ đó tác động gián tiếp đến không gian sống, tiêu chuẩn, chất lượng cuộc sống của cư dân. Tuy nhiên cũng phải nhìn theo hướng ngược lại, nơi nào có điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội càng cao thì càng được chọn là nơi xây dựng, phát triển nhiều nhà ở thương mại. Nhà ở gắn liền với đất đai, mà đất đai là bất động sản, vị trí mỗi mảnh đất có thể quyết định giá trị của nhà ở tại đó, do đó nhà ở ở mỗi khu vực không đồng nhất. Thậm chí trong cùng một khu vực, hai mảnh đất liền kề thì cũng không thể có cảnh quan đồng nhất, các điều kiện về phát triển kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục cũng không hoàn toàn đồng nhất.

Phát triển nhà ở thương mại chủ yếu dựa vào nguồn vốn tư nhân, từ các nhà đầu tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại. Giá thành xây dựng tạo ra nhà ở rất cao, cùng với đó là điều kiện về quỹ đất hạn hẹp nên yêu cầu phát triển nhà ở thương mại dưới hình thức chung cư cao tầng. Để xây dựng dự án nhà ở đòi hỏi nguồn vốn cực kỳ lớn, đồng thời nhà ở thương mại dựa theo nhu cầu thị trường, nhà nước không bao cấp phân khúc nhà này, do đó chỉ những nhà đầu tư xây dựng có nguồn vốn lớn, có mới có khả năng tiếp cận và tạo dựng các dự án nhà ở thương mại uy tín.

Đối tượng sở hữu, kinh doanh, sử dụng nhà ở thương mại cũng rất đa dạng và không đồng nhất như đối với các loại hình nhà ở khác. Nếu như các đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội phải là những đối tượng được lựa chọn khắt khe, đáp ứng các yêu cầu luật định thì mới được sở hữu nhà ở xã hội thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, bất kể ai có nhu cầu và khả năng tài chính đều có thể tiếp cận nhà ở thương mại. Không những vậy nhà ở thương mại rất đa dạng có thể nói là đáp ứng được mọi nhu cầu từ cao cấp, trung cấp đến bình dân của các đối tượng muốn sở hữu nhà ở. Tương tự, chủ đầu tư, người tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại cũng không hạn chế, miễn là đáp ứng được các điều kiện về năng lực tài chính, chuyên môn kỹ thuật đảm bảo đều có thể tham gia xây dựng nhà ở thương mại, kể cả nhà đầu tư trong hay ngoài nước.

Nhà ở thương mại gắn với giá trị lớn. Giá thành tạo ra nhà ở thương mại thường lớn do phải lựa chọn vị trí đất đai, thông thường chọn những nơi có giá trị đất lớn thì tài sản trên đất là nhà ở mới có giá trị và thu hút được người mua. Hơn nữa, vì nhà ở thương mại hoàn toàn phụ thuộc vào cơ chế thị trường, nên tồn tại quan hệ mua bán, chính vì vậy đôi khi ngoài giá trị thật của nhà ở còn tính đến chi phí mua bán, môi giới, thị trường nên càng đội giá nhà ở thương mại lên cao.

2.Các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Từ xưa ông bà ta đã nói “an cư lạc nghiệp”. Do vậy, chỗ ở trở thành nhu cấp cấp thiết của mỗi con người. Để đảm bảo chỗ ở cho người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, Nhà nước luôn khuyến khích các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng các loại nhà ở phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bán cho người dân.

Tuy nhiên, không phải bất kỳ công ty nào cũng có thể trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà phải có một số điều kiện nhất định.

Theo qui định tại Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần ba điều kiện sau:

– Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

– Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

– Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên và phải ký quỹ từng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm xác định tình trạng tài chính của doanh nghiệp. Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn, do vậy việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có đủ năng lực rất quan trọng. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

3. Phân tích các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Như vậy căn cứ theo qui định tại Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014 thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cần ba điều kiện sau:

Thứ nhất, chủ thể tham gia có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã và phải được thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Ở đây, có nghĩa là tuỳ vào hoạt động kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thể phải thành lập theo các điều kiện mà pháp luật quy định cho hoạt động đó. Xét đến cùng là để đảm bảo dự án được xây dựng trong tiêu chuẩn quy định, theo yêu cầu của pháp luật, giúp sàng lọc ra những chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thể thực hiện dự án hiệu quả và an toàn.

Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã đó phải có vốn pháp định theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Vốn pháp định ở đây được hiểu là số vốn điều lệ mà doanh nghiệp, hợp tác xã đã đăng ký theo quy định. Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định. Mức vốn này theo quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Ngoài ra, theo pháp luật về đầu tư, các doanh nghiệp, hợp tác xã nói trên phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định tại Khoản 1, Điều 42, Luật Đầu tư năm 2014. Tuỳ vào tình hình quy mô dự án và loại hình sử dụng đất như thế nào mà chủ thể phải thực hiện việc ký quỹ để đảm bảo. Tiền ký quỹ sẽ được nộp vào tài khoản của Cơ quan đăng ký đầu tư mở tại Ngân hàng thương mại tại Việt Nam theo sự lựa chọn của chủ đầu tư. Mức ký quỹ có thể dao dộng từ 1% đến 3% tuỳ thuộc vào quy mô dự án và ngành nghề kinh doanh. Vì pháp luật quy định việc ký quỹ thực hiện trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không quy định các trường hợp khác nên có thể suy luận rằng trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thông qua các hoạt động trên thì không bắt buộc phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại
Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

 

Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định. Theo đó, chức năng kinh doanh bất động sản được quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Như vậy, mặc dù đáp ứng 2 điều kiện trên nhưng chủ thể không có chức năng kinh doanh bất động sản thì cũng không đủ điều kiện làm chủ thể tham gia dự án xây dựng nhà ở thương mại. Sỡ dĩ pháp luật quy định về điều kiện chủ thể này là vì bản chất của công trình xây dựng nhà ở thương mại luôn tốn khá nhiều chi phí, cần một quá trình thực hiện dài và yêu cầu chủ thể tham gia dự án phải có năng lực mới có thể đáp ứng việc thực hiện xây dựng. Vì vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở thương mại thì không phải ai cũng có thể làm chủ đầu tư tham gia dự án. Mặt khác, vì thời hạn sử dụng của loại dự án này là khá cao, đến vài chục năm nên việc đòi hỏi phải yêu cầu chất lượng, quy trình thực hiện phải đúng khoa học để phục vụ cho nhu cầu ở, nhu cầu cư trú lâu dài tránh gây thiệt hại về người và tài sản cho người sử dụng. Do đó, việc quy định các điều kiện trên là việc thiết yếu.

4. Đánh giá các quy định của pháp luật về các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

  1. Những ưu điểm của pháp luật quy định về các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Hiện nay trên thực tế Việt Nam đã có một hệ thống các văn bản pháp luật tương đối đa dạng, phong phú, đồng đều và triển khai nhanh chóng, cụ thể, đáp ứng yêu cầu của quá trình cũng như yêu cầu đặt ra đối với lĩnh vực nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng.

– Hiện nay về cơ bản các chủ thể kinh doanh bất động sản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.

– Những điều kiện để được làm chủ đầu tư nhà ở thương mại được quy định thống nhất với Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và pháp luật đất đai về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà, công trình xây dựng. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà thương mại được quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ. Nội dung phân cấp thẩm quyền được quy định cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án.

– So với quy định trước đây, hình thức “góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở” đã không còn được pháp luật cho phép thực hiện. Sự thay đổi này nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng như thúc đẩy họ nhanh chóng thực hiện dự án mới được ứng trước tiền từ khách hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa có đủ điều kiện.

– Đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quá trình giao dịch (mua, bán) nhà ở thương mại, đảm bảo độ an toàn, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra. Đồng thời có cách thức để xử lý vi phạm đối với những chủ đầu tư không đủ đáp ứng những điều kiện này.

Như vậy, rõ ràng có thể thấy các điều kiện đưa ra cho các chủ đầu tư được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại từng bước đã quy định cụ thể về tư cách pháp nhân, vốn điều lệ, vốn ký quỹ, có chức năng kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Việc quy định đã tạo hành lang pháp lý quan trọng làm cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện và áp dụng đúng những gì mà pháp luật đã quy định.

  1. Những hạn chế, bất cập

– Mặc dù các điều kiện này đã được quy định trong văn bản pháp luật nhưng việc thực hiện luôn là khó khăn cho các chủ đầu tư vì nhiều lý do phát sinh. Bởi lẽ, các quy định tại các văn bản pháp luật chưa thực sự chi tiết và rõ ràng mà phải cần đến văn bản hướng dẫn từ các cơ quan chuyên môn thực hiện các thủ tục hành chính nên việc thực thi đương nhiên bị vướng mắc. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

– Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức vốn pháp định này quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp.

– Chưa có sự đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Ví dụ: Theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Tuy nhiên, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định. Rõ ràng, đây là sự chồng chéo mà pháp luật quy định về điều kiện chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản cần có vốn pháp định.

– Vẫn còn tình trạng các các nhân, tổ chức không đủ các điều kiện làm chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng vẫn tìm cách lách luật để đứng ra đầu tư, kêu gọi góp vốn nhằm bán sản phẩm trong tương lai.

– Việc quy định doanh nghiệp, hợp tác xã phải có chức năng kinh doanh bất động sản chưa cụ thể và đầy đủ, với quy định này còn nhiều vấn đề bất cập vì xác định doanh nghiệp có chức năng kinh doanh như thế nào là đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chức năng kinh doanh bất động sản và các thủ tục để trở thành doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản cũng chưa thực sự chặt chẽ.

  1. Nguyên nhân của những hạn chế

– Do các chủ doanh nghiệp, hợp tác xã chưa tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, một số chủ doanh nghiệp để được làm chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã tìm cách lách luật, làm giả các giấy tờ tài liệu hoặc tìm cách kê khai khống, kê lên các điều kiện về vốn điều lệ, năng lực tài chính…

– Pháp luật còn những quy định khá chung chung, chưa cụ thể và đồng nhất.

– Các cơ quan có trách nhiệm thẩm định về tư cách pháp nhân, vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã trước khi họ đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại còn làm việc chiếu lệ, chưa hiệu quả.

5. Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

  1. Góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam

Hệ thống pháp luật của Việt Nam trong hai mươi năm trở lại đây đã có sự phát triển mạnh mẽ, với nhiều thành tựu to lớn, chính những thành tựu trong hệ thống lập pháp, đã giúp nước ta khẳng định vị thế trên trường quốc tế trong thời kỳ hội nhập. Tại nghị quyết số 48/NQ-TW của ban chấp hành Trung ương Đảng ngày 25/5/2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, có nhận định:

Sau gần hai mươi năm tiến hành sự nghiệp đổi mới, dưới sự lãnh đạo của Đảng, công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đã có những tiến bộ quan trọng. Quy trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật được đổi mới. Nhiều bộ luật, luật, pháp lệnh được ban hành đã tạo khuôn khổ pháp lý ngày càng hoàn chỉnh hơn để Nhà nước quản lý bằng pháp luật trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng đối ngoại. Nguyên tắc pháp quyền xã hội chủ nghĩa từng bước được đề cao và phát huy trên thực tế. Công tác phổ biến và giáo dục pháp luật được tăng cường đáng kể. Những tiến bộ đó đã góp phần thể chế hoá đường lối của Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước, đẩy mạnh phát triển kinh tế, giữ vững ổn định chính trị – xã hội của đất nước. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta nói chung và các quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng vẫn chưa đồng bộ, thiếu thống nhất, tính khả thi thấp, chậm đi vào cuộc sống. Cơ chế xây dựng, sửa đổi pháp luật còn nhiều bất hợp lý và chưa được coi trọng đổi mới, hoàn thiện. Tiến độ xây dựng luật và pháp lệnh còn chậm, chất lượng các văn bản pháp luật chưa cao. Hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật còn hạn chế. Thiết chế bảo đảm thi hành pháp luật còn thiếu và yếu. Nguyên nhân của những yếu kém nêu trên là do chưa hoạch định được một chương trình xây dựng pháp luật toàn diện, tổng thể, có tầm nhìn chiến lược; việc đào tạo nâng cao trình độ cán bộ pháp luật và công tác nghiên cứu lý luận về pháp luật chưa theo kịp đòi hỏi của thực tiễn; việc tổ chức thi hành pháp luật còn thiếu chặt chẽ; ý thức pháp luật của một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức và nhân dân còn nhiều hạn chế. Để khắc phục tình trạng trên, đáp ứng các yêu cầu, nhiệm vụ của thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cần:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện các quy phạm pháp luật về đầu tư, nhất là các quy phạm thực thi, phải đề ra một quy trình thủ tục đầy đủ và công khai cho quá trình đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đảm bảo một cách chắc chắn rằng những quy định pháp luật này được sử dụng một cách rộng rãi, áp dụng vào trong thực tiễn đời sống sao cho phát huy tối đa sức mạnh của hệ thống pháp luật.

Thứ hai, sắp xếp lại và phân bổ các quy phạm pháp luật trong các văn bản sao cho hợp lý, tránh sự chồng chéo về nội dung, tạo ra những thủ tục không cần thiết. Phải có sự phân công rõ ràng giữa các cơ quan thực thi, tránh sự đùn đẩy trách nhiệm cho nhau. Các cơ quan thực thi các thủ tục này cần phải thường xuyên cập nhật sự thay đổi nếu có lên trang thông tin điện tử. Có như thế, mới có sự minh bạch về các thủ tục này. Và nhà đầu tư cũng dễ dàng nắm bắt các sự thay đổi này trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư, tạo sự thông thoáng về thủ tục cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện giải pháp này; để từ đó chủ đầu tư sẽ tập trung năng lực quan trọng hơn trong quá trình thực hiện dự án, thu hút đầu tư nhiều hơn.

Thứ ba, các bên tham gia thực hiện dự án nên nâng cao năng lực thực hiện quy định pháp luật để khắc phục việc hiểu và thực hiện sai tinh thần của các quy định pháp luật bằng cách thông qua các hội thảo, chuyên đề pháp đề hoặc được tư vấn bởi những người am hiểu pháp luật như Luật sư, chuyên viên pháp chế… Qua đó, chủ đầu tư có cái nhìn rộng hơn trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án đầu tư, tránh gặp khó khăn khi thực hiện với cơ quan quản lý nhà nước, góp phần thực hiện đúng tiến độ dự án.

Thứ tư, Nhà quản lý nên thiết lập và duy trì một đầu mối cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư, tránh tình trạnh nhiều đầu mối không thống nhất, khó quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực, các lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư. Thường xuyên cập nhật thông tin đầu tư, cập nhật những văn bản mới, văn bản hết hiệu lực cũng như sự thay đổi của các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này để dễ quản lý cũng như để mọi người đều có thể nắm bắt hết tình hình đầu tư vào nhà ở nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Thứ năm, Nhà quản lý nên thiết lập một hệ thống thông tin để người thực hiện có thể phản ánh, kiến nghị về quy định hành chính, tình hình, kết quả giải quyết về thủ tục hành chính trên nền Cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính. Nếu được triển khai, Nhà quản lý dễ dàng kiểm soát được mức độ thực hiện những thủ tục hành chính vào thực tiễn, từ đó, nâng cao trách nhiệm quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

  1. Tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn để đầu tư vào thị trường bất động sản

Xuất phát từ đặc điểm thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với quan hệ vốn, đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản có giá trị môi giới lớn. Do đó, mọi giao dịch đầu tư trên thị trường bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy, nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tính dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp và khó lường, tình hình kinh tế của Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung gặp nhiều khó khăn và khủng hoảng nghiêm trọng, với xu hướng ngày một tăng, tình trạng lạm phát ở Việt Nam hiện nay lên đến mức báo động là hai con số, vượt qua ngưỡng cho phép là 9% của mỗi quốc gia. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống kinh tế, xã hội có thể làm suy vong nền kinh tế của quốc gia. Nếu tình hình khủng hoảng kinh tế không có dấu hiệu phục hồi thì tình trạng lạm phát rất dễ tăng lên bên cạnh việc ảnh hưởng đến đời sống người dân thì thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không nhỏ.

Chính vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là Nhà nước cần đưa ra các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo mọi điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư có thể vay vốn, huy động vốn từ đó đủ điều kiện tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, một trong những giải pháp thiết thực và hiệu quả nên được tiến hành đó là việc thực hiện các quy định về thủ tục đầu tư trên phải dựa trên cơ sở thông hiểu, bình đẳng, hoà bình giữa các bên với nhau, tránh xảy ra các tranh chấp không đáng có, làm chậm tiến độ thực hiện dự án của các bên, gây khó khăn cho các bên tham gia dự án đầu tư.

  1. Xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp, tạo điều kiện giải quyết nhu cầu về nhà ở của nước ta hiện nay

Để giải quyết nhu cầu nhà ở trong nhân dân, Nhà nước đã đưa ra rất nhiều giải pháp mang tính kinh tế, xã hội. Trong đó, xây dựng quy phạm pháp luật về mua, bán nhà ở thương mại một cách hoàn thiện là tiền đề cho hoạt động đầu tư nhà ở thương mại của các cơ quan, doanh nghiệp được diễn ra minh bạch, thông suốt. Và đó cũng là điều kiện để giải quyết được bài toán về nhu cầu nhà ở của Việt Nam.

Theo báo cáo của Bộ tài nguyên và môi trường tại hội thảo lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) đến năm 2015 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 1970 triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 905 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng 1.065 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 50% thì nhu cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 190.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra là 179.000 ha). Đến năm 2020 tổng diện tích sàn nhà ở trên cả nước khoảng 2.400 triệu m2, tại khu vực đô thị khoảng 1.260 triệu m2, tại khu vực nông thôn khoảng 1.140 triệu m2, nếu tính hệ số sử dụng đất ở tại khu vực đô thị khoảng 55% thì nhu cầu diện tích đất ở đô thị là xấp xỉ 230.000 ha (chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đưa ra là 202.000 ha. Ngoài ra nhu cầu về nhà ở còn tăng lên do việt kiều từ nước ngoài về đầu tư làm việc và mong muốn định cư lâu dài trong nước. Nền kinh tế tiếp tục hội nhập, do đó sẽ thu hút ngày càng nhiều người nước ngoài đến và đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, luật nhà ở có quy định về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng điều kiện luật định. Chính từ những yếu tố dân số, kinh tế, xã hội và pháp luật đã làm cho nhu cầu nhà ở ở nước ta ngày càng cấp thiết và nhu cầu nhà ở cứ ngày một tăng cao. Chính vì vậy, để giải quyết vấn đề này, đòi hỏi pháp luật phải đưa ra những quy định cụ thể hơn về đối tượng, điều kiện, quyền lợi của các bên mua bán, chuyển nhượng nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng cũng như cần có nhiều quy định về chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở thương mại, để các doanh nghiệp, hợp tác xã có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận các chính sách, tích cực đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhằm đáp ứng tình trạng thiếu nhà ở như hiện nay. Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Phần kết luận Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

Với tình hình đầu tư dự án nhà ở thương mại như hiện nay, việc sớm nghiên cứu và đề ra một quy trình phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra là hết sức thiết yếu. Các quy trình nên ngắn gọn và chặt chẽ hơn nhưng phải phù hợp với các quy định của các chuyên ngành khác có liên quan. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần phải nắm bắt kịp thời những thay đổi của các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện dự án. Bởi lẽ, đây là cơ sở cho các chủ đầu tư tự phòng ngừa rủi ro khi thực hiện dự án, kiểm soát mức độ thực hiện và bám sát chặt chẽ vào các quy định hiện hành. Với mục đích cuối cùng là kiểm soát việc đầu tư dự án sao cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phù hợp với nhu cầu của xã hội nên việc nâng cao các thủ tục hành chính về vấn đề đầu tư là không thể tránh khỏi.

Việc này góp phần giảm tải tiến độ thực hiện dự án, tạo sự thông thoáng trong quá trình thực thi giữa các bên tham gia dự án. Bởi lẽ, dự án nhà ở thương mại nói riêng và các dự án đầu tư xây dựng nói chung mang lại hiệu quả kinh tế cao, giải quyết được nhu cầu về nhà ở tại địa phương, nâng cao đời sống cho mọi người. Nếu vấn đề về thủ tục được giải quyết thì không những góp phần đẩy mạnh việc đầu tư vào dự án mà còn giúp Nhà quản lý giảm bớt gánh nặng về thủ tục, tiết kiệm chi phí, tập trung nguồn lực cho những dự án thiết thực hơn, quan trọng hơn và mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn. Để thực hiện tốt nhiệm vụ này, Đảng và Nhà nước ta nên có những chính sách tháo gỡ “nút thắt” về thủ tục đầu tư, về chất lượng của những thủ tục này, áp dụng những phương án khả thi nhất để giải quyết vướng mắc về thủ tục hành chính. Quy định phải đi đôi với thực tiễn áp dụng, Có như vậy, mới góp phần thu hút được đầu tư trong nước và cả ngoài nước tham gia dự án đầu tư nhà ở. Do đó, đòi hỏi các bên tham gia thực hiện thủ tục pháp lý đầu tư nên hỗ trợ lẫn nhau, thực hiện trên nguyên tắc bình đẳng, thiện chí để mang lại hiệu quả thực thi cao trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng và tất cả các dự án đầu tư nói chung.

Cac bạn sinh viên có nhu cầu viết thuê tiểu luận có thể liên hệ với team qua zalo để được hỗ trợ viết bài chất lượng và mới nhất nhé

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiểu Luận Các Điều Kiện Làm Chủ Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại

  1. Bộ Kế hoạch và đầu tư (2021), Thông tư 01/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp, ngày 16 tháng 03 năm 2021.
  2. Bộ Kế hoạch và đầu tư (2014), Thông tư số 03/2014/TT-BKHĐT Hướng dẫn về đăng ký hợp tác xã và chế độ báo cáo tình hình hoạt động của hợp tác xã, ngày 26/5/2014.
  3. Chính phủ (2013), Nghị địnhsố 193/2013/NĐ-CP quy địnhchi tiết một số điều của luật hợp tác xã, ngày 21/11/2013.
  4. Chính phủ (2021), Nghị định số 47/2021/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Doanh nghiệp, ngày 01/04/2021.
  5. Chính phủ (2021), Nghị định số 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp ngày 04 tháng 01 năm 2021.
  6. Chính phủ (2020), Nghị định số 122/2020/NĐ-CP quy định về phối hợp, liên thông thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, khai trình việc sử dụng lao động, cấp mã số đơn vị tham gia bảo hiểm xã hội, đăng ký sử dụng hóa đơn của doanh nghiệp ngày 15 tháng 10 năm 2020
  7. Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, ngày 10/9/2015.
  8. Chính phủ (2016), Nghị định số 50/2016/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư.
  9. Chính phủ (2018), Nghị định số 39/2018/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngày 11 tháng 3 năm 2018.
  10. Quốc hội (2020), Luật Doanh nghiệp năm 2020.
  11. Quốc hội (2017), Luật Hỗ trợ Doanh nghiệp nhỏ và vừa.
  12. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở năm 2014
  13. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Hãy bình luận đầu tiên

Để lại một phản hồi

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiện thị công khai.


*